要求水準書

草津市営住宅木川団地・西一団地建替事業 要求水準書 令和８年５月１１日 草津市 -- 1 of 47 -- ― 目 次 ― 第１ 総則 ............................................................... 1 １ 要求水準書の位置付け .............................................................................................................1 第２ 基本的事項 ......................................................... 2 １ 業務内容 ...................................................................................................................................2 ２ 事業用地に関する条件等 ..........................................................................................................4 ３ 遵守すべき法令等.....................................................................................................................5 ４ 市との調整................................................................................................................................9 ５ 要求水準書の変更...................................................................................................................10 第３ 事業に関する基本条件 .............................................. 11 １ 事業用地 ................................................................................................................................. 11 ２ 施設計画に関する要求水準 .................................................................................................... 11 ３ 施工計画に関する要求水準 ....................................................................................................16 第４ 市営住宅等整備業務の整備に関する条件 ............................... 17 １ 基本方針 .................................................................................................................................17 ２ 施設規模 .................................................................................................................................18 ３ 各種調査 .................................................................................................................................21 ４ 市営住宅等整備業務の設計 ....................................................................................................22 ５ 既存住宅等の解体撤去 ...........................................................................................................23 ６ 建替住宅等の建設工事 ...........................................................................................................25 ７ 市営住宅等整備業務の工事監理 .............................................................................................26 ８ 住宅性能評価および化学物質室内濃度調査の実施................................................................27 ９ 建替住宅等の完成確認および引渡し .....................................................................................28 １０ 住宅瑕疵担保責任保険への加入または保証金の供託 ........................................................28 １１ 社会資本整備総合交付金等申請関係書類の作成支援業務 .................................................29 １２ 会計実地検査の支援業務 ....................................................................................................29 第５ 入居者移転支援に関する条件 ........................................ 30 １ 入居者移転支援業務に関する基本的事項 ..............................................................................30 ２ 本移転支援業務 ......................................................................................................................34 ３ 社会資本整備総合交付金等申請関係書類の作成支援業務.....................................................41 ４ 会計実地検査の支援業務 ........................................................................................................41 ５ 業務報告 .................................................................................................................................41 第６ 余剰地活用業務 .................................................... 42 １ 基本的な考え方 ......................................................................................................................42 ２ 用途および規模に関する条件 ................................................................................................42 第７ 市による事業の実施状況のモニタリング ............................... 44 -- 2 of 47 -- 添付資料１ 事業用地付近見取図 添付資料２ 事業用地現況図 添付資料３ 土地利用計画図 添付資料４-１ インフラ関係現況図 道路 添付資料４-２ インフラ関係現況図 上水道 添付資料４-３ インフラ関係現況図 下水道（汚水） 添付資料５ 地質調査 添付資料６ 測量図 添付資料７ 石綿分析結果報告書の概要書 別添資料１ 市営住宅設計基準 別添資料２ 地質調査業務仕様書 別添資料３ 整備基準チェックリスト 別添資料４ 住宅性能評価の等級 別添資料５ 既存建物解体撤去工事の条件 -- 3 of 47 -- 1 第１ 総則 １ 要求水準書の位置付け ・本要求水準書（以下「本書」という。）は、市が、「草津市営住宅木川団地・西一団地建替事 業」（以下「本事業」という。）を実施する民間事業者（以下「事業者」という。）の募集・ 選定に当たり、本事業において市が要求する施設整備水準（以下「要求水準」という。）を 示し、募集に参加する入札参加者の提案に具体的な指針を与えるものである。 ・入札参加者は、要求水準を満たす限りにおいて、本事業に関し自由に提案を行うことがで きる。 -- 4 of 47 -- 2 第２ 基本的事項 １ 業務内容 事業者が行う業務は、次のとおりとする。 （1） 市営住宅等整備業務 事業者は、木川団地１期建替予定敷地および木川団地２期建替予定敷地、西一団地建替予 定敷地（以下「両団地の建替予定敷地」という。）内の現存する住宅（以下「既存住宅等」と いう。）の解体撤去を行い、新たに木川団地１期建替予定敷地で 60 戸、木川団地２期建替予 定敷地で 26 戸、西一団地建替予定敷地で 20 戸の建替住宅等の整備（調査・設計・建設）を 行う。 ア 事前調査（地質調査、測量調査、周辺家屋調査、電波障害調査等） イ 設計（基本設計・実施設計） ウ 必要な許認可（法令や条例等に関する届け出等を含む）ならびに建築確認等の手続（施設 整備に必要な関係機関等との協議および申請等の手続） エ 解体除却工事（既存住宅（付帯施設等を含む）） オ 建設工事（建替住宅、付帯施設、屋外工作物、その他外構工事を含む） カ 工事監理 キ 設計住宅性能評価の取得 ク 建設住宅性能評価の取得 ケ 住宅瑕疵担保責任保険への加入または保証金の供託 コ 化学物質の室内濃度測定 サ 事後調査（周辺家屋調査等） シ 事後対策（周辺家屋補償等、電波障害対策工事等） ス 確定地形測量（公共施設等の市への移管資料作成を含む） セ 建替住宅等の引渡しおよび所有権の移転 ソ 地元説明等近隣対策（建替計画の説明を含む） タ 社会資本整備総合交付金等申請関係書類の作成支援業務 チ 会計実地検査の支援業務 ツ その他上記業務を実施する上で、必要な関連業務 （2） 入居者移転支援業務 事業者は、木川団地、西一団地および下中ノ町団地の現入居者ならびに改良住宅の現入居 者のうち建替住宅等への移転を希望する者の移転に際して、下記の業務を行う。 ア 移転計画策定業務 -- 5 of 47 -- 3 イ 本移転支援業務 (ｱ) 本移転説明会の実施支援業務 (ｲ) 入居申込書受付業務 (ｳ) 住戸割り当ておよび入居者決定の支援業務 (ｴ) 入居手続および本移転確認支援業務 (ｵ) 引越支援（斡旋）業務 (ｶ) 本移転日調整等業務 (ｷ) 本移転に伴う機器改修支援業務 (ｸ) 市が行う本移転料等支払いに係る支援業務 (ｹ) 他の住宅への住替希望者および退去者支援業務 ウ 社会資本整備総合交付金等申請関係書類の作成支援業務 エ 会計実地検査の支援業務 オ その他上記業務を実施する上で必要な関連業務 （3） 余剰地活用業務 木川団地２期での建替住宅等の整備にあっては、周囲からの視認性が高く、周辺住民が利 用しやすい位置に余剰地を設けること。木川団地２期での建替住宅等の整備敷地と余剰地は 敷地を別とすること。事業者は余剰地を市から定期借地し、事業者が持つ実績や経験、ノウ ハウを活かして、建替住宅の入居者のみならず、周辺住民を含めた交流を生み出す等、地域 活性化や福祉の増進に貢献するように活用すること。 -- 6 of 47 -- 4 ２ 事業用地に関する条件等 （1） 立地条件 主な敷地条件 項目 木川団地 西一団地 １期棟建設予定敷地 ２期棟建設予定敷地 建設予定敷地 所在地 ・草津市木川町 ・草津市木川町 ・草津市西草津一丁目 開発面積 （測量面積） ・4,544.4 ㎡ ・4,890.2 ㎡ ・2,578.6 ㎡ 廃道面積 （測量面積） ・616.1 ㎡ ・928.9 ㎡ （廃道しない部分を含む） ・226.2 ㎡ （廃道しない部分を含む） 高低差等 ・概ね平坦 ・区域内に既存道路を 含む ・概ね平坦 ・区域内に既存道路を 含む ・概ね平坦 ・区域内に既存道路を 含む 駐車場、駐輪場 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 用途地域 ・第 1 種住居地域 ・第１種住居地域 ・第１種住居地域 容積率/建ぺい率 ・200／60 ・200／60 ・200／60 防火地域・準防火 地域 ・建築基準法第 22 条指 定区域 ・建築基準法第 22 条指 定区域 ・建築基準法第 22 条指 定区域 高度地区、地区計 画等 ・なし ・なし ・なし 道路斜線 （・工業地域：1：1.5） ・第 1 種住居地域： 1：1.25 ・1：1.25 ・1：1.25 隣地斜線 （・工業地域： 31ｍ＋（1：2.5）） ・第 1 種住居地域： 20ｍ＋（1：1.25） ・20ｍ＋（1：1.25） ・20ｍ＋（1：1.25） 北側斜線 ・制限なし ・制限なし ・制限なし 日影制限 ・５時間／３時間 （測定面４ｍ） ・５時間／３時間 （測定面４ｍ） ・５時間／３時間 （測定面４ｍ） その他の地区区域 ・都市計画区域内 ・都市計画区域内 ・都市計画区域内 前面道路 ・東側：約 5.0ｍ ・西側：約 6.9ｍ ・北側：― ・南側：（位置指定道路有り） ・西側：約 5.0ｍ ・区域内南部分：約 6.8ｍ ・北側：― ・南側：― ・南側：約 5.4ｍ～約 7.2ｍ ・西側：約 6.0ｍ ・区域内北部分：約 4.2ｍ ・東側：― 下水道（汚水） ・公共下水道 ・公共下水道 ・公共下水道 埋蔵文化財包蔵地 ・なし ・なし ・なし 開発公園 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 ・「草津市開発事業の 手引き」参照 隣接地土地利用 ・北側、南側は戸建住 宅地等 ・北側、東側は戸建住 宅地、倉庫等 ・東側は戸建住宅地等 -- 7 of 47 -- 5 （2） 現況図等 事業用地付近見取図（添付資料１参照） 事業用地現況図（添付資料２参照） 土地利用計画図（添付資料３参照） インフラ関係現況図 道路（添付資料４-１参照） インフラ関係現況図 上水道（添付資料４-２参照） インフラ関係現況図 下水道（汚水）（添付資料４-３参照） 地質調査（添付資料５参照） 測量図（添付資料６参照） 石綿分析結果報告書の概要書（添付資料７参照） 草津市洪水・内水ハザードマップ（市ホームページ参照） ３ 遵守すべき法令等 本事業の実施に当たっては、次の法制度等ならびに設計、建設および移転支援業務の提案 内容に応じて関連する関係法令、条例、規則等を遵守するとともに、各種基準、指針等につ いても遵守すること。いずれも最新版を用いること。 なお、適用基準が示す性能等を満たすことを条件として、適用基準以外の仕様・方法等を 選定することを認める。 （1） 法令等 1) 地方自治法（昭和 22 年法律第 67 号） 2) 民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（平成 11 年法律第 117 号） 3) 公営住宅法（昭和 26 年法律第 193 号） 4) 住宅地区改良法（昭和 35 年法律第 84 号） 5) 都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号） 6) 建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号） 7) 建設業法（昭和 24 年法律第 100 号） 8) 建築士法（昭和 25 年法律第 202 号） 9) 住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成 11 年法律第 81 号） 10) 消防法（昭和 23 年法律第 186 号） 11）道路交通法（昭和 35 年法律第 105 号） 12) 道路法（昭和 27 年法律第 180 号） 13) 水道法（昭和 32 年法律第 177 号） 14) 下水道法（昭和 33 年法律第 79 号） 15) ガス事業法（昭和 29 年法律第 51 号） 16) 電気事業法（昭和 39 年法律第 170 号） 17) 建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律（平成 12 年法律第 104 号） 18）資源の有効な利用の促進に関する法律（平成３年法律第 48 号） 19）エネルギーの使用の合理化及び非化石エネルギーへの転換等に関する法律（昭和 54 年 -- 8 of 47 -- 6 法律第 49 号） 20）建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律（平成 27 年法律第 53 号） 21）国等による環境物品等の調達の推進等に関する法律（平成 12 年法律第 100 号） 22）雨水の利用の推進に関する法律（平成 26 年法律第 17 号） 23）公共工事の品質確保の促進に関する法律（平成 17 年法律第 18 号） 24）脱炭素社会の実現に資する等のための建築物等における木材の利用の促進に関する法 律（平成 22 年法律第 36 号） 25）高圧ガス保安法（昭和 26 年法律第 204 号） 26）建築物における衛生的環境の確保に関する法律（昭和 45 年法律第 20 号） 27）高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成 18 年法律第 91 号） 28）振動規制法（昭和 51 年法律第 64 号） 29）水質汚濁防止法（昭和 45 年法律第 138 号） 30）騒音規制法（昭和 43 年法律第 98 号） 31）大気汚染防止法（昭和 43 年法律第 97 号） 32）電波法（昭和 25 年法律第 131 号） 33）廃棄物の処理及び清掃に関する法律（昭和 45 年法律第 137 号） 34）地球温暖化対策の推進に関する法律（平成 10 年法律第 117 号） 35）環境基本法（平成５年法律第 91 号） 36）文化財保護法（昭和 25 年法律第 214 号） 37）労働安全衛生法（昭和 47 年法律第 57 号） 38）手すり先行工法等に関するガイドライン（厚生労働省平成 21 年４月策定） 39）個人情報の保護に関する法律（平成 15 年法律第 57 号） 40）特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（平成 19 年法律第 66 号） 41）屋外広告物法（昭和 24 年法律第 189 号） 42）土壌汚染対策法（平成 14 年法律第 53 号） 43）景観法（平成 16 年法律第 110 号） 44）暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成３年法律第 77 号） 45）駐車場法（昭和 32 年法律第 106 号） 46）宅地造成及び特定盛土等規制法（昭和 36 年法律第 191 号） 47）都市緑地法（昭和 48 年法律第 72 号） 48）住生活基本法（平成 18 年法律第 61 号） 49）障害者の雇用の促進等に関する法律（昭和 35 年法律第 123 号） 50）悪臭防止法（昭和 46 年法律第 91 号） 51）労働基準法（昭和 22 年法律第 49 号） 52）電気設備に関する技術基準を定める省令（平成 9 年通商産業省令第 52 号） 53）警備業法（昭和 47 年法律第 117 号） 54）地方公共団体の物品等又は特定役務の調達手続の特例を定める政令（平成 7 年政令第 372 号） その他の関連法令等 -- 9 of 47 -- 7 （2） 滋賀県の条例等 1) 滋賀県建築基準条例（昭和 47 年滋賀県条例第 26 号） 2) だれもが住みたくなる福祉滋賀のまちづくり条例（平成 26 年滋賀県条例第 42 号） 3) 滋賀県流域治水の推進に関する条例（平成 8 年滋賀県条例第 18 号） 4) 滋賀県環境基本条例（平成 8 年滋賀県条例第 18 号） 5) 滋賀県低炭素社会づくりの推進に関する条例（平成 23 年滋賀県条例第 12 号） 6) ふるさと滋賀の風景を守り育てる条例（昭和 59 年滋賀県条例第 24 号） その他の関連条例等 （3） 草津市の条例等 1) 草津市開発行為の手続および基準等に関する条例（平成 24 年草津市条例第 7 号） 2) 草津市中高層建築物に関する指導要綱（平成 5 年草津市告示第 107 号） 3) 草津市景観条例（平成 24 年草津市条例第 8 号） 4) 草津市景観条例施行規則（平成 24 草津市規則第 34 号） 5) 草津市屋外広告物条例（平成 24 年草津市条例第 16 号） 6) 草津市屋外広告物条例施行規則（平成 24 年草津市規則第 40 号） 7) 草津市廃棄物の減量及び適正処理並びに環境美化に関する条例（平成 8 年草津市条例 第 15 号） 8) 草津市営住宅条例（平成 9 年草津市条例第 17 号） 9) 草津市営住宅条例施行規則（平成 9 年草津市規則第 34 号） 10) 草津市建設工事執行規則（平成 9 年草津市規則第 13 号） 11) 草津市建築基準法等施行細則（平成 3 年草津市規則第 22 号） 12) 草津市契約規則（平成 6 年草津市規則第 10 号） 13) 草津市特定開発行為等に関する指導要綱（平成 24 年草津市告示第 219 号） 14) 草津市道路占用規則（昭和 47 年草津市規則第 3 号） 15) 草津市が管理する市道の構造の技術的基準を定める規則（平成 25 年草津市規則第 14 号） 16) 草津市環境にやさしい開発行為等推進要綱（平成 10 年草津市告示第 84 号） 17) 草津市暴力団排除条例（平成 23 年草津市条例第 24 号） 18) 草津市の良好な環境保全条例（昭和 53 年条例第 26 号） 19) 草津市下水道条例（昭和 56 年条例第 37 号） 20) 草津市下水道条例施行規程（平成 26 年規程第 6 号） 21) 草津市上水道事業給水条例（昭和 37 年条例第 20 号） 22) 草津市上水道事業