CM方式とは？ピュアCM・アットリスクCMの違いと活用事例

CM方式とは

CM方式(コンストラクション・マネジメント)は、設計段階から施工完了まで、専門の管理業者(CMR=コンストラクション・マネジャー)が工事全体を統括・最適化する発注方式です。従来の一括請負契約とは異なり、CMRが設計支援・品質管理・コスト管理を一元的に実施することで、事業リスクの軽減と品質向上を実現します。

なぜCM方式が注目されるのか

従来の工事発注では、設計完了後に建設業者に一括発注するため、設計段階での施工性検討や工程管理が不十分になりやすいという課題がありました。CM方式はこの課題を解決し、以下のメリットをもたらします。

• コスト削減：設計段階から施工業者が関わることで、無駄を事前に排除
• 工期短縮：複数工区の並行施工や工程最適化が可能
• 品質向上：CMRによる継続的な監理と品質管理
• リスク分散：発注者と建設業者の責任が明確化

CMRの役割と責務

CMRは単なる監理者ではなく、設計者・建設業者・発注者の三者をコーディネートする立場にあります。

主な業務内容

CMRは、設計図書の作成段階から建設業者と協働することで、施工の実現性を高め、最終的には発注者の満足度向上につながります。

ピュアCM vs アットリスクCM

CM方式には主に2つの契約形態があり、リスク配分が異なります。

ピュアCM

ピュアCMは「代理人型」とも呼ばれ、CMRが発注者の代理として業務を遂行する形式です。

特徴：

• CMRが専門工事業者との直接契約は行わない
• 発注者が各工区の専門工事業者と直接契約
• CMRは管理・調整に特化、建設リスクを負わない
• 施工原価の増減がそのまま発注者へ波及する可能性がある

メリット：

• CMR報酬が低い
• 透明性が高い

デメリット：

• 発注者のリスク負担が大きい
• 予算管理が難しい場合がある

アットリスクCM

アットリスクCMは「請負人型」で、CMRが建設リスクの一部を負担する契約形式です。

特徴：

• CMRが「GMP(Guaranteed Maximum Price=最大保証価格)」を設定
• 設定価格内に収まるよう各工区の建設業者を指導・管理
• 工事費が予算を超過しても、CMRが一部負担する責任

メリット：

• 発注者の予算が確定できる
• CMRのコスト削減インセンティブが働く

デメリット：

• CMR報酬が高い傾向
• CMRの利益確保と品質維持のバランスが課題

自治体でのCM方式採用事例

CM方式は複雑な大規模事業ほど効果が高いため、自治体の大規模施設整備で導入が増えています。

採用状況

文部科学省が推奨する「新営繕方式」では、大規模校舎改築や複雑な複合施設でCM方式の採用を検討するよう指導しており、実際に以下の事業で活用されています：

• 学校施設：大規模改築、長寿命化改修
• 庁舎：耐震改修に伴う機能向上工事
• 医療施設：複雑な設備を伴う新築・改修
• スポーツ施設：多数の専門工事が伴う整備

実装のポイント

自治体がCM方式を採用する際の留意点は以下の通りです：

1. CMRの適切な選定：技術力・実績・体制が重要。プロポーザル方式での選定が多い
2. 契約形態の明確化：ピュアCMかアットリスクCMか、事業特性に応じた選択
3. 予算確保：CMR費用は通常、工事費の5～8%程度
4. 実行体制：CMRと専門工事業者、設計者の連携が不可欠

建設業者の視点：CM方式への参加方法

中小～中堅ゼネコンや専門工事業者がCM方式の工事に参加する場合、従来の一括請負と異なる点に留意が必要です。

工事費の算定方法

アットリスクCMでは、CMRが設定したGMPに基づいて各工区の予定価格が決まります。企業側は以下を意識した入札対応が重要です：

• 透明性：設計図書不十分な段階での見積もり。仮設計に基づく提案が求められることがある
• 変更管理：設計変更時の変更費は事前に承認を得る手続きが厳密
• 早期着工：複数工区の並行施工のため、納期が短い可能性がある

期待される対応

• VE提案による原価低減案の提示
• 施工計画における工期短縮・安全向上の工夫
• CMRとの定期的なコミュニケーション

まとめ

CM方式は、大規模で複雑な公共工事において、発注者のリスク低減と事業価値の最大化を実現する有効な発注方式です。ピュアCMとアットリスクCMの2形態があり、事業特性に応じた使い分けが重要です。

自治体での採用が増える中、建設業者も従来の請負契約とは異なる対応スキルが求められます。CMRとの協働姿勢、変更管理への対応力、透明性の高い報告が、CM方式の工事での評価につながります。

これからCM方式の工事に参加する企業は、本記事で述べた特徴と運用方法を理解した上で、積極的に対応することで、発注者との長期的な信頼関係構築が可能になるでしょう。