CM方式とは？ピュアCM・アットリスクCMの違いと活用事例

CM方式とは

CM方式(コンストラクション・マネジメント)は、設計段階から施工完了まで、専門の管理業者(CMR=コンストラクション・マネジャー)が工事全体を統括・最適化する発注方式です。従来の一括請負契約とは異なり、CMRが設計支援・品質管理・コスト管理を一元的に実施することで、事業リスクの軽減と品質向上を実現します。

なぜCM方式が注目されるのか

従来の工事発注では、設計完了後に建設業者に一括発注するため、設計段階での施工性検討や工程管理が不十分になりやすいという課題がありました。CM方式はこの課題を解決し、以下のメリットをもたらします。

• コスト削減：設計段階から施工業者が関わることで、無駄を事前に排除
• 工期短縮：複数工区の並行施工や工程最適化が可能
• 品質向上：CMRによる継続的な監理と品質管理
• リスク分散：発注者と建設業者の責任が明確化

CMRの役割と責務

CMRは単なる監理者ではなく、設計者・建設業者・発注者の三者をコーディネートする立場にあります。

主な業務内容

CMRは、設計図書の作成段階から建設業者と協働することで、施工の実現性を高め、最終的には発注者の満足度向上につながります。

ピュアCM vs アットリスクCM

CM方式には主に2つの契約形態があり、リスク配分が異なります。

ピュアCM

ピュアCMは「代理人型」とも呼ばれ、CMRが発注者の代理として業務を遂行する形式です。

特徴：

• CMRが専門工事業者との直接契約は行わない
• 発注者が各工区の専門工事業者と直接契約
• CMRは管理・調整に特化、建設リスクを負わない
• 施工原価の増減がそのまま発注者へ波及する可能性がある

メリット：

• CMR報酬が低い
• 透明性が高い

デメリット：

• 発注者のリスク負担が大きい
• 予算管理が難しい場合がある

アットリスクCM

アットリスクCMは「請負人型」で、CMRが建設リスクの一部を負担する契約形式です。

特徴：

• CMRが「GMP(Guaranteed Maximum Price=最大保証価格)」を設定
• 設定価格内に収まるよう各工区の建設業者を指導・管理
• 工事費が予算を超過しても、CMRが一部負担する責任

メリット：

• 発注者の予算が確定できる
• CMRのコスト削減インセンティブが働く

デメリット：

• CMR報酬が高い傾向